房企抢滩粤港澳大湾区三四线城市,前景如何?-【广东之窗】
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房企抢滩粤港澳大湾区三四线城市,前景如何?

2018-06-08 15:11:11 来源:其易房网
内容摘要: 自粤港澳大湾区规划面世以来,湾区概念被炒得沸沸扬扬,各种“湾区置业指南”层出不穷,投资客、炒房团纷纷把目聚集在湾区9市上,而房企也抢滩登陆湾区。

所谓粤港澳大湾区,其实就是珠江口东西两岸的深圳、广州、珠海、惠州、中山、东莞、肇庆、江门、佛山9个珠三角城市和香港、澳门两个特别行政区,其实就是珠三角城市群的升级版。但是实际上,珠江口东西岸城市发展差异巨大,建设粤港澳大湾区,不仅是为了加强与港澳的联系与合作,也是为了实现珠江口东西岸城市的均衡发展。


(注:图为GDP总量)


每次一有什么重大发展政策,必定是房地产先行,本次粤港澳大湾区规划也不例外。在粤港澳大湾区从“策略”升级为“规划”的一年多的时间里,湾区概念被炒得沸沸扬扬,各种“湾区置业指南”层出不穷,投资客、炒房团纷纷把目聚集在湾区9市上,而房企也抢滩登陆湾区。

但广州、深圳两个大城市调控压顶,尤其是深圳,供地紧张;佛山、东莞、珠海作为经济较为发达的环一线城市,调控也不太放松。以上这些城市不仅调控较严,房价也较高,房企、投资客、炒房团们想在这些城市“分得一杯羹”并不是那么最容易。于是他们就讲目光转向那些调控宽松、地价较低的三四线城市了。


剩下的城市有惠州、中山、肇庆、江门,我们可以姑且将这四个城市当做粤港澳大湾区城市群中的三四线城市。我们可以逐个来分析。

不难发现,四个城市中,除了惠州,其他三个都是珠江西岸城市,同时,惠州还是临深城市。惠州经济总量居广东省第五,紧邻深圳,主要承接深圳的人口转移和买房需求以及部分产业转移 ,同时也是湾区城市中难得坐拥山河湖海资源的城市,而惠州在粤港澳大湾区城市群中的定位也是——绿色山水城市。


惠州最大的助力便是来自深圳的辐射。虽然目前深圳发展的热点仍然在西部,但最迟5年之后,深圳必须全面东进。正在建设中的深圳地铁14/16号线未来将与惠州南站接驳,深圳规划的第二机场,也靠近惠州,“深莞惠试验区”也将选择在莞惠交界处,“深汕合作区”则在惠州的背后开花。但有一个缺点——与广袤的地域面积匹配起来,惠州378万的人口总量显得人气不足,内需乏力,这也是现实惠州地铁发展的主要因素。


中山经济总量紧追着惠州,处于“珠江中”经济圈内,接收珠海和澳门的辐射,未来将成为现代产业和先进制造业中心;深中通道的建成通车,将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时,中山的优势将会更加明显。

江门和肇庆离湾区内一线城市和西岸,经济发展水平较低,但拥有广袤而廉价的土地以及低廉的人力成本,将作为大湾区传统制造业的承接地。


粤港澳大湾区房价地图


最后我们再来看看四个城市的房价。

可以看出,江门和肇庆处于洼地,惠州和中山房价均已破万,不过对比湾区其他城市,也还算是洼地,且还有较大的升值空间。支撑房价的是人口,从下表我们可以看出江门和肇庆目前处于人口净流出状态,不知离了政策,这两城的房价还有没有动力上涨。


▲2017年广东各市人口流动表


综上,个人认为粤港澳大湾区城市群中,惠州、中山、肇庆、江门这四个城市,惠州和中山的投资前景大于肇庆江门,房企可以放心“抢滩”,尤其是惠州,临深优势明显,自身配套和环境也十分宜居,前景最大。


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