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深圳房改,对惠州房价有何影响?

2018-06-07 11:47:07 来源:其易房网
内容摘要: 深圳商品房、保障房供应四六开意味着什么?对惠州房价有什么影响?

前日,深圳正式对外公布酝酿了近一年的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。


此举无疑是给楼市投下了一枚炸弹,在房地产业内炸开锅,引起各方媒体和各位大咖的纷纷解读。


深圳本轮房改核心内容是什么?

《意见》明确了面向未来18年(2018年至2035年)深圳的住房发展目标,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标,同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了商品房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的分配,将给深圳未来的住房供应体系带来深远的变化。

这是自1998年启动第一次房改后,全国出台的第一个关于住房制度改革的方案,故这被认为是深圳继1998年后第一次房改后的第二次房改。在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,筹集建设各类住房170万套,我们来看各类住房具体的分配比。



根据《意见》,此次房改将深圳的住房分为以下四大类:

1.市场商品住房:占住房供应总量的 40%左右,以中小户型商品房为主;

2.人才住房:占住房供应总量的 20%左右,可租可售,以90平米以下的户型为主;

3.安居型商品房:占住房供应总量的 20%左右,对收入有要求,重点面向符合收入财产限额标准等条件的深户居民供应,以售为主,70平米以下为主,租售价为市场价的5折;

4.公共租赁住房:占住房供应总量的 20%左右,面向符合条件的户籍中低收入人群,30-60平米为主,租金为市场价的3折,特困人员租金甚至打1折。


也就是说,包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的保障房占比60%,总量不少于100万套;市场商品房仅占比40%,大概只有70万套。

 

深圳商品房保障房四六开意味着什么?

保障房比例的增加,对于承担不起深圳房价(目前新房均价55841元/㎡)或在房贷利率上浮背景下苦苦凑首付的人来说,无异于天降甘霖,或许确实能解决部分人的买房、住房问题。没错,这样做确实更多层次、更全面地统筹解决深圳市民的各种住房需求,也落实了“以人为本”、“房子是用来住的”等方针。但更多新的的问题也随之产生。

 


本次房改《意见》,传递给人的信号更多的是——未来房地产市场将以政府主导为主,这有很大的回到福利分房的嫌疑。通俗一点理解就是:在深圳,你有钱就去买商品房,钱不够就选择人才房和安居房,是在穷得什么房都买不起,那很抱歉,你只能选择公租房,或者“逃离”深圳。

 

你住的房子就是你的阶级,且这样的阶级分化,在未来的18年会越来越明了。这就是深圳有关部门解释的所谓的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”吧,最后社会各个收入阶层的人都做到了居者有其屋,建立和谐社会。

 

显然,这与“以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障”的房地产长效机制是背道而驰的。



况且许多事情都是说起来容易做起来难。安居房和公租房,都限制户籍,安居房甚至还有收入要求,只有人才房不限制。但是偌大的深圳,最不缺的就是人才罢,人才房的供应数量也有限,轮候的名单长得看不到头,何年何月才能实现安居梦呢?况且怎么能确保保障房的资源分配均匀呢?怎么确保这些房子以及不会也沦为炒高房价的工具呢?说到底,还是制度不完善。


更不用说,保障房价格低,自是有它低的理由,相信在资金充足的情况下,大多数购房者都会优先选商品房,就像上文“阶级分福利”所说的那样,没有办法才退而求其次选择保障房。所以保障房的增加并不能从根本上解决深圳“供不应求”的住房市场局面。


深圳房改对惠州楼市有什么影响?

若是深圳真的按照此次《意见》施行“房改”,对惠州楼市会有什么影响?

前面说了,保障房的并不能真的解决深圳住房供不应求的问题,因为买不起房,该外溢的购房需求还是会外溢到周边临深城市,买不起深圳的,只能住惠州东莞,这是不可逆转的大趋势。

 

而在这18年内,170万套分成三个阶段供应:

 

看图我们可以发现,阶段时长在递增,商品房的供应目标数量却在逐年减少,到2026~2035远期阶段时,商品房的供应量仅约3.6万套/年。

而对比京沪,深圳的人口增长空间还很大,截至2017年底,深圳市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人。这550万人当中有多少人是有商品房需求的呢?很难说,但可以肯定地说——70万套是远远不够的。

有能力买深圳的商品房但买不到,怎么办?负担不起深圳的高房价,但仍然想买商品房,那么办?答案就在——临深置业

 

所以说“买不起深圳的,只能住惠州东莞,这是不可逆转的大趋势”。且随着粤港澳大湾区规划的落实和“深圳东进”的深入,惠州临深片区与深圳的联系将越来越紧密和便捷,自身城市配套也不断提高,吸引越来越多的“深圳客”来惠州安家置业,带动惠州房地产市场的繁荣发展。

 


由于缺乏便捷的“通勤方式”,绝大多数临深区域的购房行动,都带有投资性质。如果深惠之间轨道交通完善,地铁、大桥能通车,惠湾片区的房子就可以真正发挥居住功能了。

 

最后,无论是在什么买房还是在临深买房,如果你是刚需,建议能早买就早买,毕竟未来深圳的房子不仅房价高还供应有限,而临深房价面临粤港澳大湾区的重大利好,极有可能房价大涨趁早能买商品房就买商品房吧

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