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中国的房价究竟还有多少上涨空间?

2018-04-09 11:32:05 来源:其易房网
内容摘要: 判断一个地方未来房价是涨还是跌,长期看人口,中期看土地,短期看金融,除此之外,还不能“楼市调控政策”的影响。

有句话说得好:“什么决定房价?长期看人口,中期看土地,短期看金融”。除此之外,小编认为还需要再加一个“楼市调控政策”。


长期看人口

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。城市人口结构和数量可观决定房地产市场需求的规模和速度,人口流入的地方,未来房价长期来说一般是上涨的。我们可以发现,房价高企且曾经暴涨的都是一些人口众多、人口净流入大的一线大城市,譬如北上广深等。

人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素,房地产也是当中最大的获利者,大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑。整体来看,我国目前还处在人口红利阶段,房价上涨空间还是有的,但可能会由于人口老龄化的出现和加剧,这个人口红利能支撑多久那就难说了。


中期看土地

虽然的房子的根本属性是“居住”,但同时它也具有“商品属性”, 房子的价格就要随着供求关系围绕其价值上下波动。如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

从目前来看,除部分大城市土地供应紧张外,全国的土地供应还是比较充足的,尤其是一些以土地财政收入为主的三四线城市,近两年来去库存严重,但本身的需求撑不起市场,在此情况下,房价的涨幅会慢慢回落。


短期看金融

金融即货币。如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?

蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,为什么?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?什么时候货币不超发了,房价或许就降下来了。


调控政策的影响

如果说供需关系是实打实的影响房价走向的主要因素,那么调控政策就好像一只无形的大手,出台先关房地产政策以调整楼市。去年的中国楼市无疑是“调控”的一年,各种调控政策不断出台,且形成越来越紧之势,一直蔓延到新的一年。从国家统计局给出的1/2月份全国70城房价数据来看,无论是一二线城市还是三四线城市,调控效果都挺明显的,一线城市房价微跌,二三四线城市涨幅回落。如果按这个趋势走下去,中国房价上涨空间不会很大,不会大涨,但也不会大跌。

中国房价究竟还有多少上涨空间?即使明了影响房价走势的四个主要因素,面对这个问题,也不是很好回答。但是我们可以明确一点:未来什么地方房价上涨空间大?答案很简单,人口流入大的,库存低的,政府不供地的,调控松绑的。

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